Wat mengs du? - Für eine Trendwende im Wohnungsbau braucht es einen Kurswechsel

Auf die Frage nach den größten politischen Herausforderungen für die EU nannten 56 Prozent der befragten Luxemburger des letzten Eurobarometers (Herbst 25) das Thema Wohnen die größte Herausforderung des Landes, dahinter 26 Prozent den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine und 24 Prozent die Migration. Das zentrale Thema Wohnen liegt deutlich über dem EU-Durchschnitt von 13 Prozent und kein anderes Thema wird in Luxemburg als so dringend wahrgenommen.

In den vergangenen drei Jahren war der Wohnungsbau in Luxemburg kaum von positiven Nachrichten geprägt. Zwar zeigen aktuelle Daten eine leichte Belebung bei Baugenehmigungen und Projektanträgen, doch diese Entwicklung reicht bei weitem nicht aus, um den massiven Wohnungsmangel zu beheben. Das Land benötigt derzeit 6.000 neue Wohnungen pro Jahr, um die wachsende Nachfrage zu decken. 2025 befinden wir uns bei 500 Fertigstellungen. Der luxemburgische Markt verzeichnete zwischen 2010 und 2022 ein außergewöhnliches Wachstum. Dieser spektakuläre Anstieg ist hauptsächlich auf ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen, das durch ein starkes demografisches und wirtschaftliches Wachstum begünstigt wurde.

Die Preise für Wohnraum bleiben hoch, während Bauaktivitäten auf einem historisch niedrigen Niveau verharren. Die Baukrise in Luxemburg besteht seit Ende 2022 und es wurde seitdem mehrfach von Experten auf die Notwendigkeit hingewiesen, entgegenzusteuern.

Die aktuelle Regierung hat dieses seit den Wahlen Ende 2023 versucht, doch leider ist die Lage weiterhin sehr schlecht. Maßnahmen wie vereinfachte Genehmigungsverfahren, steuerliche Anreize für Investoren sowie Anpassungen bei der Wohnbauförderung sollen neue Impulse setzen. Auch der Staat selbst tritt verstärkt als Bauherr auf, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dennoch kommt der Wohnungsbau nur schleppend voran.

Experten gehen davon aus, dass die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen auch in den kommenden Jahren deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf liegen wird. Besonders in und um Luxemburg-Stadt verschärft sich der Mangel weiter – mit steigenden Mieten und wachsendem Druck auf Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen.

Der Wohnungsmarkt wird zunehmend zu einer sozialen Frage. Steigende Mieten und knapper Wohnraum treffen nicht nur einkommensschwache Haushalte, sondern zunehmend auch die Mittelschicht. Wenn selbst gut ausgebildete Fachkräfte Schwierigkeiten haben, angemessenen Wohnraum zu finden, nimmt die Gefahr einer sozialen Spaltung zu. Auch der Gehälterunterschied zwischen öffentlichen und privaten Arbeitnehmern für die gleiche Arbeit wird immer größer.

Ein besonders sichtbares Zeichen der angespannten Lage ist die zunehmende Abwanderung von Luxemburgern ins benachbarte Ausland, weil Wohneigentum oder selbst Mietwohnungen im eigenen Land unerschwinglich geworden sind. Immer mehr Portugiesen kehren in ihr Heimatland zurück.

Die wirtschaftlichen Folgen dieser Entwicklung sind inzwischen deutlich spürbar. Immer mehr Unternehmen denken laut darüber nach, ihre Aktivitäten teilweise oder ganz ins Ausland zu verlagern, weil Wachstum in Luxemburg kaum noch möglich ist. Nicht aus Mangel an Aufträgen, sondern weil es zunehmend an bezahlbarem Wohnraum für die Beschäftigten fehlt. Wenn Unternehmen ihre Mitarbeiter hier nicht mehr unterbringen können, verlieren sie zwangsläufig an Attraktivität. Weniger Unternehmen bedeuten langfristig auch weniger Arbeitsplätze und damit geringere Steuereinnahmen für den Staat.

Der Handlungsdruck wächst zusätzlich durch die personellen Engpässe im Bausektor. Das Bauwesen hat allein letztes Jahr fast 5.000 Arbeitsplätze verloren, also fast zehn Prozent Rückgang der fast 50.000 Beschäftigten im Bauwesen. Damit verliert Luxemburg nicht nur dringend benötigte Arbeitskräfte, sondern auch Know-how, Ausbildungskapazitäten und Produktivität. Zudem kommt, dass ein Drittel der qualifizierten Fachkräfte in den kommenden fünf bis zehn Jahren altersbedingt aus dem Arbeitsmarkt ausscheiden, was eine bedeutende demografische Herausforderung sein wird. Ohne ausreichende Arbeitskräfte lassen sich aber weder neue Wohnungen errichten noch bestehende Infrastrukturen modernisieren.

Die Frage des Wohnraums hat nicht nur eine quantitative, sondern auch eine qualitative Dimension. Es geht nicht allein darum, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern ebenso darum, welche Art von Wohnraum entsteht. Wohnungsgrößen, Grundrisse, Nutzungsformen und die zulässige Gebäudehöhe spielen dabei eine zentrale Rolle. Starre Vorgaben und restriktive Bauvorschriften schränken vielerorts die Möglichkeit ein, flexibel auf unterschiedliche Bedürfnisse zu reagieren – sei es für kleinere Haushalte, Mehrgenerationenmodelle oder neue Wohnformen.

Hinzu kommt, dass sich auch die Sanierung und Umnutzung bestehender Gebäude zunehmend als schwierig erweist. Einerseits sind die baurechtlichen und technischen Auflagen vieler Gemeinden hoch und oft komplex, was Umbauprojekte zeit- und kostenintensiv macht. Andererseits liegen die Ankaufspreise für Bestandsimmobilien häufig auf einem Niveau, das wirtschaftlich kaum noch tragfähig ist – selbst dann, wenn umfangreiche Investitionen in energetische Sanierung oder strukturelle Anpassungen notwendig sind. Dadurch wird ein enormes Potenzial im Bestand blockiert, obwohl gerade hier ein wichtiger Hebel für mehr Wohnraum liegen würde.

Am Ende stellt sich unweigerlich die grundsätzliche Frage: Welche Vision hat Luxemburg für sich selbst – im Jahr 2050, vielleicht sogar 2100? Will das Land weiter wachsen, wirtschaftlich, demografisch und räumlich? Oder soll Wachstum künftig begrenzt, gelenkt und qualitativ neu definiert werden? Diese Fragen werden bislang zu selten offen gestellt, obwohl sie über die Zukunft des Landes entscheiden.

Denn Wohnungsbau, Infrastruktur, Mobilität, Energieversorgung und Arbeitsmarkt lassen sich nicht isoliert betrachten. Sie sind Ausdruck einer grundlegenden gesellschaftlichen Entscheidung: Welche Art von Land will Luxemburg sein? Ein internationaler Wirtschaftsstandort mit hoher Wertschöpfung und Zuwanderung? Ein hochpreisiger Wohnstandort mit begrenztem Zugang? Oder ein sozial ausgewogenes Land, das wirtschaftliche Dynamik mit Lebensqualität verbindet?

Vor diesem Hintergrund braucht es einen klaren politischen Kurswechsel. Dieser muss über punktuelle Maßnahmen hinausgehen und langfristig parteiübergreifend für kruziale Themen angelegt sein.

Ohne eine klare langfristige Vision droht Politik zum reinen Krisenmanagement zu werden. Dann reagiert man auf Engpässe, anstatt sie vorauszudenken. Die Wohnungsfrage zeigt dies exemplarisch: Jahrelang wurde zu wenig gebaut, zu zögerlich geplant und zu wenig investiert, mit dem Ergebnis, dass heute ganze Bevölkerungsgruppen keinen Platz mehr im System finden.

Eine nachhaltige Perspektive erfordert Mut zu unbequemen Entscheidungen. Sie verlangt eine ehrliche Debatte darüber, wie viel Wachstum tragbar ist, wo verdichtet werden soll, wie Mobilität organisiert wird und welche Rolle der Staat in der Bereitstellung von Wohnraum spielen muss. Vor allem aber braucht es einen gesellschaftlichen Konsens darüber, dass Wohnen kein Luxusgut sein darf, sondern eine zentrale Voraussetzung für sozialen Zusammenhalt und wirtschaftliche Stabilität.

Fest steht: Wenn es nicht gelingt, den Wohnungsbau deutlich anzukurbeln, drohen sich die sozialen Spannungen weiter zu verschärfen. Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum bleibt eine der zentralen Herausforderungen für Luxemburgs Zukunft.