Wat mengs du ? Un changement de cap est nécessaire dans la construction de logements

Interrogé·e·s sur les plus grands défis politiques pour l'UE, 56% des Luxembourgeois·es interrogé·e·s dans le cadre du dernier Eurobaromètre (automne 2025) ont cité le thème du logement comme le plus grand défi du pays, suivi par 26% pour la guerre d'agression russe contre l'Ukraine et 24% pour la migration. Le thème central du logement est nettement supérieur à la moyenne européenne de 13% et aucun autre sujet n'est perçu comme aussi urgent au Luxembourg.

Au cours des trois dernières années, la construction de logements au Luxembourg n'a guère été marquée par des nouvelles positives. Certes, les données actuelles montrent une légère reprise des permis de construire et des demandes de projets, mais cette évolution est loin d'être suffisante pour remédier à la pénurie massive de logements. Le pays a actuellement besoin de 6.000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande croissante. En 2025, nous en sommes à 500 logements achevés. Le marché luxembourgeois a connu une croissance exceptionnelle entre 2010 et 2022. Cette hausse spectaculaire est principalement due à un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande, favorisé par une forte croissance démographique et économique.

Les prix du logement restent élevés, tandis que l'activité de construction se maintient à un niveau historiquement bas. La crise de la construction au Luxembourg existe depuis fin 2022 et la nécessité d'y remédier a été soulignée à plusieurs reprises depuis lors par les experts.

Le gouvernement actuel a tenté de le faire depuis les élections de fin 2023, mais la situation reste malheureusement très mauvaise. Des mesures telles que des procédures d'autorisation simplifiées, des incitations fiscales pour les investisseurs ainsi que des adaptations de l'aide à la construction de logements devraient donner de nouvelles impulsions. L'État lui-même intervient de plus en plus en tant que maître d'ouvrage afin de créer davantage de logements abordables. Pourtant, la construction de logements ne progresse que lentement.

Les experts estiment que le nombre de nouveaux logements achevés restera nettement inférieur aux besoins réels dans les années à venir. La pénurie continue de s'aggraver, en particulier à Luxembourg-Ville et dans ses environs, avec une hausse des loyers et une pression croissante sur les ménages à revenus moyens et faibles.

Le marché du logement devient de plus en plus une question sociale. La hausse des loyers et la pénurie de logements ne touchent pas seulement les ménages à faibles revenus, mais aussi de plus en plus la classe moyenne. Lorsque même les professionnel·le·s bien formé·e·s ont des difficultés à trouver un logement adéquat, le risque de fracture sociale s'accroît. De même, l'écart salarial entre les travailleur·euse·s du public et du privé pour un même travail ne cesse de s'accroître.

Un signe particulièrement visible de cette situation tendue est le départ croissant des Luxembourgeois·es vers les pays voisins, car la propriété ou même la location d'un logement dans leur propre pays sont devenues inabordables. Les Portugais·es sont de plus en plus nombreux·euses à retourner dans leur pays d'origine.

Les conséquences économiques de cette évolution sont désormais clairement perceptibles. De plus en plus d'entreprises envisagent à haute voix de délocaliser une partie ou la totalité de leurs activités à l'étranger, car la croissance au Luxembourg n'est pratiquement plus possible. Non pas par manque de commandes, mais parce qu'il manque de plus en plus de logements abordables pour les employé·e·s. Si les entreprises ne peuvent plus loger leurs employé·e·s ici, elles perdent inévitablement de leur attractivité. Moins d'entreprises signifie également à long terme moins d'emplois et donc moins de recettes fiscales pour l'État.

La pression d'agir s'accroît en outre en raison du manque de personnel dans le secteur de la construction. Rien que l'année dernière, le secteur de la construction a perdu près de 5.000 emplois, soit une baisse de près de 10% des presque 50.000 personnes employées dans le secteur. Le Luxembourg ne perd donc pas seulement une main-d'œuvre dont il a un besoin urgent, mais aussi du savoir-faire, des capacités de formation et de la productivité. De plus, un tiers des professionnel·le·s qualifié·e·s quitteront le marché du travail dans les cinq à dix prochaines années en raison de leur âge, ce qui constituera un défi démographique important. Or, sans une main-d'œuvre suffisante, il est impossible de construire de nouveaux logements ou de moderniser les infrastructures existantes.

La question du logement ne revêt pas seulement une dimension quantitative, mais aussi qualitative. Il ne s'agit pas seulement de savoir combien de logements seront construits, mais aussi quel type de logement sera créé. La taille des logements, les plans, les formes d'utilisation et la hauteur autorisée des bâtiments jouent ici un rôle central. En de nombreux endroits, des directives rigides et des règles de construction restrictives limitent la possibilité de réagir de manière flexible aux différents besoins, que ce soit pour les petits ménages, les modèles multigénérationnels ou les nouvelles formes d'habitat.

À cela s'ajoute le fait que la rénovation et la réaffectation de bâtiments existants s'avèrent également de plus en plus difficiles. D'une part, les obligations légales et techniques de nombreuses communes sont élevées et souvent complexes, ce qui rend les projets de transformation coûteux en temps et en argent. D'autre part, les prix d'achat des biens immobiliers existants se situent souvent à un niveau qui n'est guère viable économiquement, même lorsque des investissements importants sont nécessaires pour la rénovation énergétique ou les adaptations structurelles. Cela bloque un énorme potentiel dans le parc immobilier existant, alors qu'il s'agirait justement d'un levier important pour augmenter le nombre de logements.

Au final, une question fondamentale se pose inévitablement : quelle vision le Luxembourg a-t-il pour lui-même – en 2050, voire en 2100 ? Le pays veut-il continuer à croître, économiquement, démographiquement et spatialement ? Ou bien la croissance doit-elle être limitée, dirigée et redéfinie qualitativement à l'avenir ? Jusqu'à présent, ces questions sont trop rarement posées ouvertement, bien qu'elles déterminent l'avenir du pays.

Car la construction de logements, l'infrastructure, la mobilité, l'approvisionnement en énergie et le marché du travail ne peuvent pas être considérés isolément. Elles sont l'expression d'un choix de société fondamental : quel type de pays le Luxembourg veut-il être ? Un site économique international avec une forte valeur ajoutée et une immigration importante ? Un lieu de résidence à prix élevé avec un accès limité ? Ou un pays socialement équilibré, qui allie dynamisme économique et qualité de vie ?

Dans ce contexte, un changement de cap politique clair s'impose. Celui-ci doit aller au-delà de mesures ponctuelles et être conçu à long terme, tous partis confondus, pour des thèmes cruciaux.

Sans une vision claire à long terme, la politique risque de devenir une simple gestion de crise. On réagit alors aux goulots d'étranglement au lieu de les anticiper. La question du logement le montre de manière exemplaire : pendant des années, on a trop peu construit, trop hésité à planifier et trop peu investi, avec pour résultat qu'aujourd'hui, des groupes entiers de population ne trouvent plus de place dans le système.

Une perspective durable exige le courage de prendre des décisions inconfortables. Elle nécessite un débat honnête sur le niveau de croissance supportable, sur les endroits à densifier, sur la manière d'organiser la mobilité et sur le rôle que l'État doit jouer dans la mise à disposition de logements. Mais il faut surtout un consensus social sur le fait que le logement ne doit pas être un bien de luxe, mais une condition centrale de la cohésion sociale et de la stabilité économique.

Une chose est sûre : si l'on ne parvient pas à relancer de manière significative la construction de logements, les tensions sociales risquent de s'aggraver. L'accès à un logement abordable reste l'un des principaux défis pour l'avenir du Luxembourg.