Ein Immobilienmarkt auf der Suche nach Vertrauen

Zwischen steigenden Zinsen und einer Abschwächung der Bautätigkeit ist der Erwerb einer Immobilie auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt in den letzten Jahren nur noch komplexer geworden.

Was sind die Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauimmobilien, wie wirken sich staatliche Maßnahmen und Finanzierungsbeschränkungen aus und welche Rolle spielt das Vertrauen in die Erholung des Sektors für dessen Entwicklung?

Pierre Clement ist Gründer und CEO von Nexvia.

Max Didier ist CEO der Compagnie de Construction Luxembourgeoise und Präsident des Verbandes der Immobilienentwickler in Luxemburg.

Charles Pletsch ist Leiter des Privatkundengeschäfts bei Spuerkeess.

Bryan Ferrari: Lassen Sie uns über den luxemburgischen Immobilienmarkt sprechen. Laut Statistiken hat sich die Lage seit 2021–2022 leicht verbessert, stagnierte jedoch im Jahr 2025. Wie sieht die Situation vor Ort aus?

Pierre Clement: Auf dem Markt für Bestandsimmobilien haben wir in den letzten zehn Jahren zwei sehr unterschiedliche Phasen erlebt. Bis 2021–2022 hatten wir eine Zeit lang einen extrem dynamischen Markt mit niedrigen Zinsen, einer strukturell starken Nachfrage, einem begrenzten Angebot und vor allem einem sehr hohen Vertrauensniveau. Fast wie von selbst stiegen die Preise stark an, bis sie von 2018 bis 2021 regelrecht durch die Decke gingen, mit Steigerungen von über 10 % pro Jahr. Ab 2022 hat sich die Lage dann komplett gewandelt, wobei die Zinsentwicklung den Markt neu konditioniert hat. Seitdem befinden wir uns in einer Phase der Normalisierung, die 2023 eine Korrekturphase (der Preise, Anm. d. Red.) durchlaufen hat. Seit nunmehr zwei Jahren haben wir relativ stabile Preise und einen Markt, der sich volumenmäßig erholt hat.

Max Didier: Auf dem Markt für Neubauten sieht die Lage anders aus. Vor 2022 wurden jährlich 3.000 bis 4.000 neue Wohnungen gebaut. Das scheint viel zu sein, aber um mit dem Bevölkerungswachstum in Luxemburg Schritt zu halten, müssten 7.500 Wohnungen gebaut werden. Der Krieg in der Ukraine hat zu Inflation und steigenden Zinsen geführt, was den Wohnungsbau drastisch einbrechen ließ. Im vergangenen Jahr wurden 1.500 bis 1.600 Einheiten fertiggestellt. Mit dem von der Regierung auf den Weg gebrachten Hilfspaket war eine leichte Erholung zu beobachten. Da dieses Paket jedoch erst im Juni 2025 in Kraft trat, ist der Wohnungsbau wieder eingebrochen und befindet sich heute in einer Stagnationsphase. 

Bryan: Kannst du uns noch einmal sagen, von welchem Paket du sprichst?

Didier: Es handelte sich um ein Paket aus bestimmten steuerlichen Maßnahmen, durch das man die Registrierungskosten um die Hälfte senken konnte. Es gab Anreize, um das Volumen wieder anzukurbeln, auch im Bestandsbereich. Dem Bestandsmarkt hat das übrigens am meisten geholfen. Wenn man sich die Zahlen des Finanzministeriums ansieht, stellt man fest, dass 90 % der Hilfen in Euro mit dem Bestandsbereich zusammenhängen.

Clement: Das stimmt. Dennoch wurden auch andere Maßnahmen eingeführt, um den Neubau zu fördern. Für Investoren im Neubau wurde eine Rückkehr zur beschleunigten Abschreibung von 6 % vorgeschlagen, ebenso wie eine Steuergutschrift für Vermietung in Höhe von 20.000 € pro privatem Investor. Allerdings gibt es eine Einschränkung, die Investitionen in Neubauten ab 2021 gebremst hat: die Einführung einer Mindest-Eigenkapitalquote von 20 %. Und zusätzlich zu diesen 20 % müssen die Nebenkosten aus Eigenmitteln finanziert werden. Das bedeutet, dass Sie beim Kauf einer Immobilie in Luxemburg praktisch 30 % Eigenkapital einbringen müssen. Das derzeitige Preisniveau schreckt daher eine große Zahl langjähriger Sparer vom Markt ab, bei denen es sich wahrscheinlich um klassische Bankkunden mit einem guten Job handelte, die über eine Sparfähigkeit von 1.000, 1.500 2.000 Euro pro Monat hatten und die, anstatt diese in Finanzprodukte zu investieren, eine Wohnung kauften, die vollständig von einer Bank finanziert wurde. Heute können diese Kunden, selbst wenn sie es wollten, dies nicht mehr tun, weil diese Hürde besteht. Das ist etwas, das meiner Meinung nach den Neubau gebremst hat.

Charles Pletsch: Was den Verkauf von Immobilien im Bau (VEFA) gebremst hat, war die Vertrauenskrise. Angesichts der gestiegenen Zinsen hatten die Bauträger Probleme. Fast zum ersten Mal in Luxemburg musste auf Fertigstellungsgarantien zurückgegriffen werden. Und es stellte sich heraus, dass die Fertigstellungsgarantie, auch wenn sie so heißt, die Fertigstellung nicht wirklich garantiert. Das Ergebnis: eine große Vertrauenskrise auf Seiten der Verbraucher. Das ist unserer Meinung nach der Grund für den Einbruch des VEFA-Marktes.

Didier: Tatsächlich gibt es eine Vertrauenskrise. Das ist uns bewusst. Deshalb haben wir intern bestimmte Maßnahmen ergriffen, um den Käufern wieder etwas Vertrauen und Sicherheit zu geben. Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum VEFA müssen an die heutige Situation angepasst werden. Diese Bestimmungen sind schon einige Jahrzehnte alt. Ich kann bestätigen, dass die Justizministerin Konsultationen eingeleitet hat, um in Kürze eine mögliche Aktualisierung dieser Artikel vorzuschlagen. Aber es muss auch das Problem im Zusammenhang mit einer möglichen Insolvenz des Bauträgers gelöst werden. Denn wenn heute ein Bauträger in Konkurs geht, wird der Käufer Miteigentümer eines unvollendeten Projekts, was für die Privatanleger, die investiert haben, sehr problematisch ist. Was wir kurzfristig erreichen wollen, ist Vertrauen aus jeder Perspektive.

Bryan: Sie sprechen von einer Vertrauenskrise. Aber handelt es sich nicht vielmehr um eine Kaufkraftkrise? Denn die Preise sind bei niedrigen Zinsen enorm gestiegen … und die Gehälter haben nicht Schritt gehalten.

Clement: Es ist die Kaufkraft im Immobilienbereich, die enorm gesunken ist. Man spricht von einem Rückgang der Kaufkraft von Privatpersonen um mehr als 25 %. Das ist das größte Hindernis für den Kauf, auch für den Kauf von Wohnungen im Rahmen von VEFA-Verträgen durch Privatpersonen. Aber darüber hinaus gibt es heute Transaktionen, die extrem kostspielig sind, wenn man beispielsweise einen Überbrückungskredit aufnimmt, um eine größere Neubauimmobilie zu kaufen. Das sind Transaktionen, die viel schwerer zu stemmen sind als früher. Vor zehn Jahren hat man eigentlich ganz ohne Absicht hervorragende Immobiliengeschäfte gemacht. Die Leute haben oft eine erste Wohnung gekauft, die sie teurer verkauft haben, als sie gedacht hatten, um ein neues Haus zu kaufen, das noch mehr wert war als zum Zeitpunkt des Kaufs vom Plan weg. Das war natürlich ein sehr günstiges Umfeld, das ein extrem hohes, vielleicht sogar blindes Vertrauen hervorbrachte. Seit 2022 befinden wir uns in der umgekehrten Situation. Daher haben die Menschen viel größere Bedenken, wenn sie einen Immobilienkauf in Angriff nehmen. Glücklicherweise bleibt der Immobilienkauf ein vorrangiges Ziel, vor allem wenn es um den Eigenwohnsitz geht. Wir alle wollen ein Dach über dem Kopf haben, das uns gehört. Das ist es, was zu einem relativ widerstandsfähigen Markt führt.

Didier: Was den VEFA-Markt angeht, muss man die Diskussion allerdings etwas differenzieren. Beim VEFA kennt man alle Baukosten im Voraus, und diese sind seit 2021–2022 enorm gestiegen. Außerdem gab es Lohnindexierungen, die einen Anstieg von mehr als 16 % ausmachen. Gleichzeitig sind die Nominalpreise für Neubauten jedoch nicht gestiegen.

Clement: Die Lage der Bauträger ist heute nicht einfach. Neben den Baukosten, die deutlich höher sind als früher, treiben auch die energetischen Maßnahmen, die zwar langfristig für den Gebäudebestand von Vorteil sind, die Produktionskosten weiter in die Höhe. Das Thema Preis hat also seine Grenzen.

Bryan: Das Problem in Luxemburg ist, dass die Entwicklung des Landes mit bezahlbarem Wohnraum verbunden ist. Nach Ansicht der Unternehmer besteht das Hauptproblem darin, Menschen anzuziehen, die trotz hoher Gehälter zögern, hierher zu kommen, weil die Wohnungen ziemlich teuer sind.

Didier: Bezahlbarer Wohnraum ist nicht die Lösung für alle Probleme. Die Krise wird durch das Gesamtvolumen der Wohnungsbauproduktion gelöst werden. Nicht dadurch, dass man 700 statt 350 bezahlbare Wohnungen baut, wird die Krise gelöst. Wir bräuchten mehr als 7000 Wohnungen pro Jahr, um aus der Krise herauszukommen.

Bryan: Früher hat man allein durch das Warten schon einen Gewinn gemacht. Aber heute sind die Kreditkosten höher. Müsste man nicht die Zeitspanne zwischen der Kaufentscheidung und der Bereitstellung der Immobilie verkürzen?

Clement: Ich stelle mich auf die Seite des Käufers, der Nachfrage. Der Käufer möchte eine Immobilie, die fertig oder fast fertig ist und in die er innerhalb von sechs Monaten einziehen kann. Der Käufer möchte sich leicht vorstellen können, wie es weitergeht, und sein Risiko verringern. Wenn es also eine Lösung gäbe, mit der neue Wohnungen direkt verfügbar wären, ohne 30 Monate warten zu müssen, wie es bei einem klassischen VEFA-Verkauf der Fall ist, wäre das natürlich sehr interessant. Leider gibt es so viele Einschränkungen, dass ich mir nicht sicher bin, ob die Banken heute den Bau für einen Bauträger aus eigener Tasche finanzieren können. Oder zumindest wären die Kosten im Verhältnis zu dem Kapital, das dafür mobilisiert werden müsste, enorm, was das Produkt noch teurer machen würde.

Didier: Als Bauträger stimme ich dir zu. Für uns ist das beste Projekt eines, das zügig voranschreitet: Die Infrastruktur und der Bebauungsplan werden schnell ausgearbeitet, es verkauft sich und wird zügig gebaut, es ist von guter Qualität und die Käufer sind zufrieden. Die Schwierigkeit liegt tatsächlich im Baubeginn. Niemand startet ein Projekt ohne Vorverkauf und ohne Finanzierung im Rücken. Heute gibt es vor allem ein Problem mit dem Umfang der verfügbaren Finanzmittel für den Wohnungsbau. In Luxemburg hat man stark auf Erstkäufer und auf das gesetzt, was man im Luxemburgischen den „Mëttelstand“ nennt, der sich eine zusätzliche Wohnung gekauft hat, um sie zu vermieten. Was jedoch im Vergleich zum Ausland völlig fehlt, sind institutionelle oder professionelle Investoren, die in großem Umfang kaufen und eine zusätzliche Stütze des Marktes bilden könnten.

Bryan: Nehmen wir nun die Leute, die gerade darüber nachdenken, eine Immobilie zu erwerben, sei es auf dem Sekundärmarkt oder auf dem Neubaumarkt, und einen Kreditantrag bei einer Bank zu stellen. Welche Aspekte sind dabei zu berücksichtigen?

Clement: Die gute Nachricht ist, dass der aktuelle Markt etwas weniger verrückt ist. Man hat mehr Zeit zum Nachdenken, mehr Zeit für Besichtigungen, mehr Zeit zum Verhandeln. Meiner Meinung nachistesheute wichtig,rational zu sein.Man darf die wesentlichen Punkte nicht aus den Augen verlieren. Heutzutage ist es gut, eine Immobilie zu haben, die über einen Außenbereich und eine Garage verfügt. Auch die Lage ist wichtig. Wenn diese Elemente nicht vorhanden sind, muss sich das im Preis widerspiegeln. Was sich gut verkauft, sind neuere Wohnungen. Sie weisen eine deutlich stärkere Preisstabilität auf als ältere Immobilien. Die Energieeffizienz ist ein entscheidendes Kriterium. Dass in den nächsten Jahren keine Renovierungsarbeiten anfallen, ist ein sehr wichtiger Faktor. Die Menschen wollen Planungssicherheit. Mein Rat an Menschen, die auf dem Sekundärmarkt kaufen, lautet daher: Achten Sie auf die Qualität der Immobilie und ihre wesentlichen Merkmale. Holen Sie sich aber auch alle Unterlagen ein, die den Zustand der Immobilie betreffen. Jeder gute Immobilienmakler muss Ihnen die Historie der letzten mindestens drei Jahre zur Verfügung stellen.

Bryan: Wie sieht es mit dem Kauf einer Immobilie im Bau (VEFA) aus?

Didier: Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie im VEFA-Verfahren zu kaufen, sollten Sie zunächst einmal nicht auf einen Preisrückgang warten. Der wird wahrscheinlich nie eintreten. Es ist wie bei Aktien: Man wartet auf den besten Zeitpunkt zum Kaufen und Verkaufen, aber diesen Zeitpunkt gibt es eigentlich nicht. Was man tun muss, ist, die Qualität der Immobilie, die man kauft, genau zu prüfen, zu analysieren, wer die Immobilie baut und wie solide der Bauträger ist, bei dem man kauft. Das ist wichtig. Es bringt nichts, nach dem niedrigsten Preis zu suchen; man sollte sich sogar fragen, ob ein Bauträger Ihnen einen Rabatt von 20 % auf Ihre Immobilie gewährt.

Bryan: Wie analysiert man die Solidität eines Bauträgers?

Didier: Heutzutage wird Ihr Bankberater seine eigene Analyse des Bauträgers vornehmen. Außerdem gibt es das Handelsregister, das öffentlich zugänglich ist. Sie können dort einen Blick hineinwerfen. Fragen Sie Ihren Treuhänder, einen Anwaltskollegen oder jemanden, der mit solchen Analysen vertraut ist. Wir haben manchmal den Eindruck, dass manche Leute sich beim Autokauf mehr für den Prospekt interessieren als für das Lastenheft, wenn sie eine Immobilie kaufen, die immerhin das 10-, 20- oder 30-Fache eines Autos kostet. Für die Mehrheit der Bevölkerung ist dies die wichtigste Investitionsentscheidung ihres ganzen Lebens.

Pletsch: Ganz genau, man darf nichts dem Zufall überlassen. Wir sagen immer, dass man, bevor man sich auf den Markt begibt, zu seinem Bankberater gehen sollte. Zunächst, um die eigene Kreditwürdigkeit zu prüfen und das Budget zu ermitteln. Dann, um zu erfahren, was auf dem Markt alles passiert. Denn die Leute wissen nichts über die Grunderwerbssteuer, die Mehrwertsteuer, den ermäßigten Steuersatz und all diese Dinge. Das muss man ihnen erklären. Ein erster Entwurf ist ein Finanzierungsplan. Bei einem VEFA-Kauf ist das Lastenheft ein sehr wichtiges Element, das zwei bis 20 oder 30 Seiten umfassen kann und voller Dinge ist, die die Leute nicht unbedingt verstehen.

Bryan: Kommt es vor, dass die Bank Finanzierungsanträge ablehnt, weil ihr der Wert nicht angemessen erscheint, obwohl der Kunde es sich leisten kann?

Pletsch: Es kommt vor, dass wir einen vorherigen Verkauf verlangen. Wir steigen also erst nach dem Verkauf in das Projekt ein. Daher lehnen wir manchmal Vorfinanzierungen ab. Das kommt vor.

Clement: Tatsächlich kommt es manchmal vor, dass der von der Bank anerkannte Wert nicht dem Schätzwert entspricht. Die Bank verlangt dann eine Eigenkapitalzuführung, um die Differenz auszugleichen. Das führt dazu, dass viele Anträge blockiert werden. Ich würde mir für das Land wünschen, dass viel mehr Transaktionen im Neubaubereich stattfinden, um so zur Wohnungsbaubemühungen des Landes beizutragen. Denn letztendlich betrifft das Wohnungsproblem nicht Menschen wie uns hier am Tisch, die ihre Wohnung vor 10 Jahren erworben haben. Wir haben Wohnkosten, die im Verhältnis zu unserer Situation relativ angemessen sind. Ein junger Mensch hingegen, der heute nach Luxemburg kommt, 30 Jahre alt ist und 80.000 Euro brutto verdient, kann sich kaum angemessen eine Wohnung leisten. Oder zumindest ist die Wohnung, die er hat, im Vergleich zu anderen Orten auf der Welt, an denen er arbeiten könnte, nicht mehr attraktiv. Denn die Menschen, die nach Luxemburg kommen, sind mobil; oft haben sie die Wahl, nach Luxemburg zu kommen, aber auch nach London, Frankfurt oder Paris zu gehen. Wenn die Wohnsituation hier nicht vorteilhafter ist als in diesen Städten, wird sich die Wahl vielleicht nicht auf Luxemburg richten.

Didier: Was in dieser Diskussion um den Preis oft vergessen wird, ist, dass zwei Variablen den Endpreis einer Wohnung bestimmen. Zum einen ist da der Euro pro Quadratmeter. Zum anderen die Variable Wohnungsgröße, also die Quadratmeterzahl, auf die dieser Euro pro Quadratmeter angewendet wird. Vergleicht man den Preis pro Quadratmeter mit anderen europäischen Hauptstädten, sind unsere Preise gar nicht so hoch. Vergleicht man jedoch die Wohnungsgrößen, haben wir einen sehr hohen Durchschnitt. In Luxemburg gibt es also einen etwas externen Faktor. Es sind die im PAG festgelegten Wohnungsdichten, die uns bestimmte Wohnungsgrößen vorschreiben. Manchmal hat der Bauträger keine andere Wahl, als große Wohnungen zu bauen, wenn er das Baupotenzial maximieren will.

Clement: Ja, das stelle ich auch fest. Die Anzahl der Einzimmerwohnungen, die man in einer neuen Wohnanlage bauen kann, ist immer sehr begrenzt. Ich glaube jedoch, dass die junge, berufstätige Bevölkerung, die nach Luxemburg kommt, lieber ein kleines Studio zu einem vernünftigen Preis mieten würde, anstatt in Wohngemeinschaften zu leben, die früher Häuser oder große Wohnungen waren und nun in extrem teure Zimmer aufgeteilt sind. Ich denke, bei den Stadtentwicklungsplänen müssen wir auf der Grundlage der tatsächlichen Bedürfnisse bauen. Der tatsächliche Bedarf der Menschen besteht heute darin, in der Stadt zu wohnen. Wir befinden uns in einem extrem zentralisierten Land. Die Arbeitsplätze befinden sich größtenteils in Luxemburg-Stadt, und die neue Generation hat kein Auto. Das sind Menschen, die in Hauptstädten gelebt haben und die öffentliche Verkehrsmittel nutzen wollen. Sie wollen in der Nähe von Geschäften, in der Nähe des Fitnessstudios und in der Nähe der Bar wohnen, in der sie abends mit ihren Freunden etwas trinken gehen können. Ich denke, für sie ist es angenehmer, in einer kleinen, gut gestalteten Wohnung zu leben, in der man alles, was man braucht, in der Nähe hat. Der aktuelle Wohnungsmarkt entspricht in seiner Größe nicht der Nachfrage. Vor allem nicht der nach kleinen Wohnungen.