Un marché immobilier en quête de confiance

Entre hausse des taux d'intérêt et ralentissement de la construction, acquérir un bien n'est devenu que plus complexe sur le marché de l'immobilier luxembourgeois ces dernières années.

Quelles sont les différences entre l'existant et le neuf, quel est l'impact des politiques publiques et des contraintes financement et quel rôle joue la confiance dans la relance du secteur dans l'évolution de ce dernier ?

Pierre Clement est le fondateur et CEO de Nexvia.

Max Didier est CEO de la Compagnie de Construction Luxembourgeoise et Président de la Fédération des Développeurs immobiliers au Luxembourg.

Charles Pletsch est responsable du Retail Banking chez Spuerkeess.

Bryan Ferrari : Parlons du marché immobilier luxembourgeois. Selon les statistiques, sa situation s'est légèrement améliorée depuis 2021–2022, mais a stagné en 2025. Quel est le ressenti sur le terrain ?

Pierre Clement : Sur le marché de l'existant, nous avons connu deux phases très différentes sur ces dix dernières années. Jusque 2021–2022, on a eu pendant un temps un marché extrêmement porteur avec des taux bas, une demande structurellement forte, une offre limitée et surtout un niveau de confiance très élevé. De manière presque mécanique, les prix ont fortement augmenté, jusqu'à s'emballer de 2018 à 2021, avec des augmentations à plus de 10% par an. Ensuite, à partir de 2022, la situation a complètement changé, avec une situation de taux qui a reconditionné le marché. Depuis, nous sommes dans une période de normalisation, qui est passée par une période de correction (des prix, ndlr.) en 2023. Ça fait maintenant deux ans que nous avons des prix relativement stables et un marché qui a repris en termes de volume.

Max Didier : Sur le marché du neuf, la situation est autre. Avant 2022, on produisait 3 à 4.000 nouveaux logements par an. Ça semble être beaucoup, mais pour suivre la croissance de la population du Luxembourg, il faudrait en produire 7.500. La guerre en Ukraine a lancé une inflation et une hausse des taux d'intérêt qui ont fait chuter la production de logements de manière drastique. L'année passée, on a produit 1.500, 1.600 unités. Avec le paquet d'aides lancé par le gouvernement, on a observé une légère reprise. Mais vu que ce package n'est arrivé qu'en juin 2025, la production a rechuté et aujourd'hui, on est au point mort. 

Bryan : Peux-tu nous rappeler de quel package tu parles ?

Max : C'était un paquet composé de certaines mesures fiscales, à travers lequel on pouvait diminuer les coûts d'enregistrement par moitié. On avait des mesures d'incitation visant à ramener du volume, aussi dans l'existant. C'est d'ailleurs le marché de l'existant que ça a le plus aidé. Si on regarde les chiffres du ministère des Finances, on observe que 90% des aides en Euro sont liées à l'existant.

Pierre : C'est vrai. Néanmoins, il y a quand même aussi d'autres mesures qui ont été mises en place pour soutenir le neuf. Un retour de l'amortissement accéléré à 6% avait été proposé pour les investisseurs dans le neuf, tout comme un crédit d'impôt location qui était de 20.000 € par investisseur particulier. Cela dit, il y a une contrainte qui a mis un frein sur l'investissement dans le neuf dès 2021, c'est l'apport minimum de 20% qui a été introduit. Et en plus de ces 20%, il faut financer les frais accessoires en fonds propres. Cela fait que vous devez pratiquement apporter 30% de fonds propres quand vous achetez un bien immobilier au Luxembourg. Le niveau de prix existant retire donc du marché énormément d'épargnants historiques, qui étaient probablement des clients bancaires classiques avec un bon job, qui avaient une capacité d'épargne de 1.000, 1.500, 2.000 euros par mois et qui plutôt que de les mettre dans des produits financiers allaient acheter un appartement financé entièrement par une banque. Aujourd'hui, ces clients, même s'ils le voulaient, ne peuvent plus, parce que cette barrière existe. C'est quelque chose qui, à mon avis, a freiné la construction de neuf.

Charles Pletsch : Ce qui a freiné la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), c'est la crise de confiance. Avec les taux qui ont augmenté, les promoteurs ont eu des problèmes. Pour presque la première fois au Luxembourg, il a fallu faire appel aux garanties d'achèvement. Et il s'est avéré que la garantie d'achèvement, même si elle s'appelle comme ça, ne garantit pas vraiment d'achèvement. Résultat, grande crise de confiance côté consommateur. C'est ça qui, selon nous, est à l'origine de l'effondrement du marché VEFA.

Max : Effectivement, il y a une crise de confiance. On en est conscients. C'est pour ça qu'en interne, on a lancé certaines mesures dans le but de redonner un peu de confiance et de confort aux acquéreurs. Il faut adapter les articles de Code civil en ce qui concerne la VEFA à la situation d'aujourd'hui. Ces articles ont quelques décennies. Je peux confirmer que la ministre de la Justice a lancé les consultations pour proposer prochainement une mise à jour potentielle de ces articles. Mais il faut aussi régler le problème autour de la faillite potentielle du développeur. Parce qu'aujourd'hui, si un développeur fait faillite, l'acheteur devient copropriétaire en indivision d'un projet non achevé, ce qui est très problématique pour les particuliers qui ont investi. Ce qu'on veut établir à court terme, c'est de la confiance pour chaque point de vue.

Bryan : Vous parlez de crise de confiance. Mais ne serait-ce pas une crise de pouvoir d'achat ? Parce que les prix ont augmenté de façon impressionnante quand les taux étaient bas… et les salaires n'ont pas suivi.

Pierre : C'est le pouvoir d'achat immobilier qui a énormément baissé. On parle d'une baisse de plus de 25% de la capacité d'achat des particuliers. C'est le premier frein à l'achat, aussi à l'achat VEFA de logements pour les particuliers. Mais en plus de ça, vous avez des opérations qui sont extrêmement coûteuses aujourd'hui quand vous faites un crédit pont pour acheter un bien neuf de plus grande taille, par exemple. Ce sont des opérations qui sont beaucoup plus difficilement supportables qu'auparavant. Il y a 10 ans en fait, on faisait de superbes opérations immobilières même sans le vouloir. Les gens ont souvent acheté un premier appartement qu'ils ont vendu plus cher qu'ils ne pensaient pour acheter une nouvelle maison qui valait encore plus cher que quand ils l'ont acheté sur plan. C'était évidemment un contexte qui était très bénéfique et qui a engendré une confiance extrêmement élevée, peut-être même aveugle. Depuis 2022, on est dans la situation inverse. Donc les gens ont une appréhension bien plus importante quand ils se dirigent vers un achat immobilier. Heureusement, l'achat immobilier reste un objectif primaire, surtout quand c'est son logement. On veut tous avoir un toit qui nous appartient. C'est ça qui conduit à un marché relativement résilient.

Max : Il faut quand même nuancer un peu la discussion pour tout ce qui est VEFA. En VEFA, on connaît tous les coûts de construction à l'avance et ils ont énormément augmenté depuis 2021–2022. On a aussi eu des indexations sur le salaire qui représentent plus de 16% d'augmentation. Mais en même temps, les prix nominaux pour le neuf n'ont pas augmenté.

Pierre : La situation des promoteurs aujourd'hui n'est pas évidente. En plus du coût de construction qui est bien plus élevé qu'il ne l'était auparavant, des mesures énergétiques, qui sont certes bénéfiques pour le long terme du parc immobilier, élèvent encore plus le coût de production. Le sujet du prix a donc ses limites.

Bryan : Le problème au Luxembourg, c'est que le développement du pays est lié au logement abordable. D'après les chefs d'entreprise, le principal problème est d'attirer les gens qui, malgré les hauts salaires, sont réticents à l'idée de venir parce que les logements sont assez chers.

Max : Le logement abordable n'est pas la solution à tous les problèmes. La crise se résoudra par le volume global de production de logements. Ce n'est pas en construisant 700 logements abordables plutôt que 350 qu'on résoudra la crise. Il nous faudrait plus de 7000 logements par année pour sortir de la crise.

Bryan : À l'époque, rien qu'en attendant, on faisait un gain. Mais aujourd'hui, le coût d'emprunt est plus cher. Ne faudrait-il pas accélérer le délais entre le moment de la décision d'achat et la mise à disposition du bien ?

Pierre : Je me mets du côté de l'acheteur, de la demande. L'acheteur, lui, ce qu'il voudrait, c'est avoir un bien qui est fini, ou pratiquement fini, et dans lequel il va pouvoir emménager dans les six mois. L'acheteur, ce qu'il veut, c'est de pouvoir se projeter facilement et diminuer son risque. Donc évidemment, s'il y avait une solution pour qu'il y ait des logements neufs qui soient directement disponibles sans avoir à attendre 30 mois, comme c'est le cas dans une VEFA classique, ce serait très intéressant. Malheureusement, il y a tellement de contraintes que je ne suis pas sûr que les banques peuvent aujourd'hui financer à blanc de la construction pour un promoteur. Ou en tout cas, le coût serait énorme par rapport aux capitaux que ça nécessite de mobiliser, ce qui rendrait le produit encore plus cher.

Max : En tant que développeur, je te rejoins. Pour nous, le meilleur projet est rapide, ses infrastructures et son plan d’aménagement sont développés rapidement, il se vend et il se construit rapidement, il est de bonne qualité et les acquéreurs sont contents. La problématique, c'est effectivement le lancement de la construction. Personne ne lance un projet sans prévente, sans financement derrière. Aujourd'hui, il y a surtout un problème de volume de financement qui est disponible pour créer du logement. Au Luxembourg, on a beaucoup misé sur du primo-acquéreur et sur ce qu'on appelle en luxembourgeois le "Mëttelstand" qui s'est acheté un appartement supplémentaire pour le mettre en location et le louer. Mais ce qui manque complètement, si on compare avec l'étranger, ce sont des investisseurs institutionnels ou professionnels qui achètent en grand volume et qui peuvent être un pilier supplémentaire sur le marché.

Bryan : Maintenant, prenons les gens qui sont en train de réfléchir à acquérir un bien, que ce soit sur le marché secondaire ou sur celui du neuf, et de monter un dossier auprès d'une banque. Quels sont les aspects à considérer ?

Pierre : La bonne nouvelle, c'est que le marché actuel est un peu moins fou. On a plus de temps pour réfléchir, plus de temps pour faire des visites, plus de temps pour négocier. Selon moi, ce qui est important aujourd'hui, c'est d'être rationnel. Il ne faut pas passer à côté des éléments essentiels. Aujourd'hui, il est bien d'avoir un bien qui comporte un extérieur, un garage. La localisation aussi est importante. Si ces éléments ne sont pas au rendez-vous, ça doit se ressentir dans le prix. Ce qui se vend bien, c'est les appartements récents. Ils ont une résilience de prix nettement plus forte que les biens anciens. La performance énergétique est un critère clé. L'absence de travaux à prévoir dans les quelques années est un élément très important. Les gens veulent de la prévisibilité. Donc moi, mon conseil pour des gens qui achètent sur le marché secondaire, c'est de s'assurer de la qualité du bien, des éléments intrinsèques. Mais aussi d'obtenir toute la documentation qui est liée à l'état de celui-ci. Tout bon agent immobilier doit vous fournir l'historique sur au moins trois ans.

Bryan : Qu’en est-il pour la VEFA ?

Max : Si vous pensez à acheter un bien en VEFA, déjà, il ne faut pas attendre une baisse de prix. Elle n'arrivera probablement jamais. C'est comme pour les actions, on attend le meilleur moment pour acheter et pour vendre, mais ce moment n'existe pas vraiment. Ce qu'il faut faire, c'est bien analyser la qualité du bien qu'on achète, analyser qui construit le bien, la solidité du développeur chez lequel on achète. C'est important. Ça ne sert à rien de chercher le plus bas possible, il faut d'ailleurs même se poser des questions si un développeur vous donne une remise de 20% sur votre bien.

Bryan : Comment est-ce qu'on analyse la solidité d'un développeur ?

Max : Aujourd'hui, votre banquier fera sa propre analyse du développeur. Ensuite, il y aussi le registre de commerce qui est publiquement disponible. Vous pouvez aller y jeter un œil. Demandez à votre fiduciaire, à un collègue avocat ou autre qui est habitué à faire ce genre d'analyses. Nous, on a parfois l'impression que certaines personnes s'intéressent plus au catalogue quand ils achètent une voiture qu'au cahier de charges quand ils achètent un bien immobilier qui vaut tout de même 10, 20, 30 fois le montant d'une voiture. Pour la majorité de la population, c'est la décision d'investissement la plus importante de toute leur vie.

Charles : Tout à fait, il ne faut rien laisser au hasard. Nous, on dit toujours qu'avant de se lancer sur le marché, il faut aller voir son banquier. D'abord, pour voir votre capacité d'emprunt, pour connaître votre budget. Puis, pour connaître tout ce qui se passe sur le marché. Parce que les gens ne sont pas au courant du droit d'enregistrement, de la TVA, du taux réduit, de toutes cette chose-là. Il faut qu'on leur explique. Une première esquisse, c'est un plan de financement. En VEFA, le cahier des charges est un élément très important qui peut aller de deux à 20 pages ou 30 pages, rempli de choses que les gens ne comprennent pas forcément.

Bryan : Arrive-t-il que la banque refuse des dossiers de financement parce que la valeur ne lui semble pas juste alors que le client peut se le payer ?

Charles : Cela arrive qu'on demande une vente au préalable. Donc on rejoint le projet après la vente. Donc on refuse parfois des préfinancements. Ça arrive.

Pierre : En effet, on voit parfois que la valeur reprise par la banque n'est pas celle à laquelle l'estimation est faite. La banque demande alors qu'il y ait un apport en fonds propres pour combler l'écart. Ça fait bloquer pas mal de dossiers. J'aimerais pour le pays qu'il y ait beaucoup plus de transactions qui se fassent dans le neuf, de manière à contribuer à l'effort de logement du pays. Parce que finalement, le problème du logement, il ne touche pas les gens comme nous, autour de la table, qui ont acquis leur logement il y a 10 ans. Nous, on a un coût du logement qui est relativement raisonnable par rapport à nos situations. Par contre, le jeune qui arrive aujourd'hui à Luxembourg, qui a 30 ans et gagne 80000 euros brut, il peut difficilement se loger correctement. Ou en tout cas, le logement qu'il a n'est plus attractif par rapport aux autres endroits du monde où il pourrait travailler. Parce que les gens qui viennent à Luxembourg, ce sont des gens mobiles, souvent ont le choix de venir au Luxembourg, mais aussi d'aller à Londres, à Francfort, à Paris. Si le logement n'est pas plus avantageux ici que dans ces villes-là, le choix ne va peut-être pas se déporter sur le Luxembourg.

Max : Ce qu'on oublie dans cette discussion autour du prix, c'est que deux variables définissent le prix final d'un logement. D'un côté, on a l'euro par mètre carré. De l'autre, la variable taille du logement, donc les mètres carrés sur lesquels cet euro par mètre carré est appliqué. Si on compare le prix euro par mètre carré avec d'autres capitales européennes, nos prix ne sont pas si hauts que ça. Cela dit, si on compare la taille des logements, on a une moyenne très élevée. Donc au Luxembourg, on a un élément un peu externe. Ce sont les densités de logements qui sont inscrites dans le PAG qui nous impose certaines tailles de logements. Parfois le développeur n'a pas d'autre choix que de créer de grands logements s'il veut maximiser le potentiel constructible.

Pierre : Oui, c'est quelque chose que je constate aussi. Le nombre de studios qu'on peut faire dans une nouvelle résidence est toujours très restreint. Or, la jeune population active qui arrive au Luxembourg, je pense qu'elle préférerait pouvoir louer un petit studio à un prix raisonnable plutôt que de se retrouver dans des colocations qui avant étaient des maisons ou des grands appartements et qui sont finalement divisées en chambres extrêmement chères. Je pense qu'au niveau des plans d'urbanisation, il faut qu'on construise sur base des besoins réels. Le besoin réel des gens aujourd'hui, c'est d'habiter en ville. On est dans un pays extrêmement centralisé. Les jobs sont pour la plupart à Luxembourg-Ville et la nouvelle génération n'a pas de voiture. Ce sont des gens qui ont habité dans des capitales et qui veulent utiliser les transports en commun. Ils veulent être à côté du commerce, à côté de la salle de sport, à côté du bar où ils vont pouvoir aller boire un verre avec leurs amis le soir. Je pense que pour eux, il est plus agréable de vivre dans un petit logement bien fait, où vous avez tout ce dont vous avez besoin autour. L'habitat actuel, tel qu'il est dimensionné, ne correspond pas à la demande. Surtout à celle des petits logements.