Wohnungseigentum ohne Grundstück: Die Erbpacht-Formel

Immer mehr Wohnungen in Luxemburg werden künftig über Erbpacht verkauft. Das Modell soll Eigentum erschwinglicher machen – steht aber zunehmend in der Kritik. Grund genug, die vielen praktische Fragen aufzugreifen – von der Finanzierung bis zum Wiederverkauf. Die wichtigsten Antworten im Überblick.

Was ist die Erbpacht?

Eine Immobilie mit Erbpacht zu erwerben bedeutet, ein Haus oder eine Wohnung ohne Grundstück zu kaufen. Das Stück Land, auf dem sich die Immobilie befindet, wird gemietet, häufig für eine Dauer von 99 Jahren. In den meisten Fällen ist eine jährliche Grundstückspacht zu entrichten. Sie beläuft sich auf rund 304 Euro für eine Wohnung und 562 Euro für ein Haus. Für einen Stellplatz sind es zwischen 68 und 223 Euro.

Wann und warum wurde die Erbpacht eingeführt?

Der Begriff des "droit d'emphytéose" hat eine lange Geschichte. 2008 wurde die auf das Jahr 1824 zurückgehende Gesetzgebung entstaubt und mit dem "Pacte Logement"-Gesetz in eine moderne Form gebracht. Die Regierung wollte die Gemeinden mit diesem Gesetz dazu ermutigen, den Wohnungsbau auf ihrem Territorium anzukurbeln.

In der Gesetzesvorlage wurde die "emphytéose" damals bezeichnet als "bevorzugtes Mittel, um die derzeit viel zu hohen Grundstückskosten erheblich zu senken". Durch staatliche Zuschüsse sollte das Erbpachtrecht "zur bevorzugten Form der Bereitstellung von Grundstücken durch öffentliche Bauträger werden". Zusammen mit anderen Maßnahmen zielte die CSV-LSAP-Koalition, drei Jahre nach dem wohnungsbaupolitischen Mea Culpa des damaligen Regierungschefs Jean-Claude Juncker, darauf ab, das Wohnungsangebot zu erhöhen und "die Grundstücks- und Wohnungspreise zu senken beziehungsweise dauerhaft zu stabilisieren", wie es im damaligen Gesetzesentwurf hieß.

Auf dem privaten Markt sind diese seitdem kontinuierlich gestiegen: die Preise für Baugrundstücke zwischen 2010 und 2021 im Durchschnitt um 8,1 Prozent jährlich. Und der nicht minder beeindruckende Anstieg der Wohnungspreise in dieser Zeitspanne war "hauptsächlich auf die steigenden Preise für Bauland zurückzuführen", konstatierte das Observatoire de l'Habitat im Juli 2023.