Propriétaire, mais sans le terrain : la formule de l'emphytéose

De plus en plus de logements au Luxembourg seront désormais vendus via un bail emphytéotique. Ce modèle est censé rendre la propriété plus abordable – mais il est de plus en plus critiqué. Une raison suffisante pour aborder les nombreuses questions pratiques, du financement à la revente. Voici un aperçu des principales réponses.

Qu'est-ce que le bail emphytéotique ?

Acquérir un bien immobilier avec un bail emphytéotique signifie acheter une maison ou un appartement sans terrain. La parcelle de terrain sur laquelle se trouve le bien immobilier est louée, souvent pour une durée de 99 ans. Dans la plupart des cas, il faut payer un loyer annuel pour le terrain. Il s'élève à environ 304 euros pour un appartement et 562 euros pour une maison. Pour un emplacement de parking, il varie entre 68 et 223 euros.

Quand et pourquoi le bail emphytéotique a-t-il été introduit ?

La notion de droit d'emphytéose a une longue histoire. En 2008, la législation, qui remonte à 1824, a été dépoussiérée et modernisée par la loi Pacte logement. Avec cette loi, le gouvernement souhaitait encourager les communes à relancer la construction de logements sur leur territoire.

Dans le projet de loi, l'emphytéose était alors qualifiée de "moyen privilégié pour réduire considérablement le coût actuellement beaucoup trop élevé du foncier". Grâce à des subventions de l'État, le bail emphytéotique devait "devenir le mode privilégié de mise à disposition de terrains par les promoteurs publics". Avec d'autres mesures, la coalition CSV-LSAP visait, trois ans après le mea culpa en matière de politique du logement du chef du gouvernement de l'époque, Jean-Claude Juncker, à augmenter l'offre de logements et à "faire baisser ou stabiliser durablement les prix des terrains et des logements", comme le disait le projet de loi de l'époque.

Sur le marché privé, ceux-ci n'ont cessé d'augmenter depuis : les prix des terrains à bâtir ont augmenté en moyenne de 8,1% par an entre 2010 et 2021. Et la hausse non moins impressionnante des prix des logements durant cette période a été "principalement due à l'augmentation des prix des terrains à bâtir", constatait l'Observatoire de l'habitat en juillet 2023.